P. ¿Cuáles son algunos de los beneficios que se dan por participar en la Sección 8?

R. Una de las razones por el éxito de este programa es que los propietarios como usted toman el tiempo para aprender las reglas y han reconocido los beneficios de siendo un arrendador participante. En los últimos años muchos propietarios y terratenientes han llegado a apreciar las ventajas de tener la ayuda financiera por contrato cada mes, tanto como los estándares minimales de inspección. Manteniendo su propiedad constantemente en buena forma asegura el valor de reventa y el encanto para los inquilinos potenciales que llegan después de que se muda la familia anterior.

El Programa de la Sección 8 ha introducido a muchos propietarios nuevos a los principios de manejo con respecto a la selección de arrendatarios y la aplicación de cumplir con el arrendamiento. También ha ayudado a otros propietarios en mejorar y desarrollar sus habilidades en el mantenimiento de edificios.

P. ¿Cómo se determina las proporciones del alquiler que pagarán el AHA y el inquilino?

R. El AHA calcula la máxima suma permitida de ayuda financiera, la cual es, generalmente, el más bajo del estándar de pago menos el 30% del ingreso ajustado por mes, o el alquiler bruto de la unidad menos el 30% del ingreso ajustado por mes.

P. ¿Quién paga el alquiler y cuándo esperará recibirlo el arrendador?

R. Si usted decide participar en el programa, prepare a mostrar una prueba legal de propietario por la unidad. Esto es uno de los requisitos del HUD para el programa. Le remitiremos pagos después que se apruebe la tenencia y después que se firme el Contrato de la Asistencia para Viviendas. Le remitiremos un pago a eso del primer de cada mes y continuaremos haciendo pagos mientras que se cumplen las siguientes condiciones:

• La unidad cumple con los estándares de la calidad de viviendas
• El arrendatario reúne los requisitos para recibir la ayuda financiera
• El arrendatario vive en la unidad
• El propietario conforma con las reglas del contracto.

Los Pagos de Familia al Arrendador
La familia está encargada de pagar la diferencia entre la suma del pago que el Authority da y el alquiler total de la unidad debido al arrendador. Es la responsabilidad del arrendador a cobrar la parte del alquiler que debe la familia.

P. ¿Cuánto se puede cobrar por el alquiler?

R. Los trabajadores sociales evalúan si el alquiler de la unidad de la vivienda es razonable. El alquiler propuesto se comparará con los alquileres do otras unidades en el mercado que son del mismo tamaño, y que tienen las mismas características y servicios.

Aunque no hay limites puestos por el HUD sobre los alquileres cobrados dentro el programa de vales, los alquileres deberían ser, sin embargo, razonables y comparables a aquellos cobrados por unidades parecidas que no están bajo la asistencia financiera. El Authority basa la comparabilidad y la razonabilidad en la información sobre el mercado de arrendamiento.

P. ¿Se permiten los aumentos al alquiler?

R. Después del periodo inicial del arrendamiento, el propietario puede subir el alquiler siempre que dé un aviso de 60 días a la familia y al Authority. El aumento debe de ser razonable. Recuerde, su arrendamiento debe de dejar espacio para los aumentos de alquiler que se hagan después del periodo inicial. Estos aumentos no pueden hacer que el alquiler esté más alto que aquel cobrado en unidades comparables que no están asistidos financieramente.

P. ¿Puede el arrendador cobrar un depósito de garantía?

R. El arrendador puede cobrar un depósito de garantía. El Housing Authority tiene la discreción de prohibir los depósitos de garantía, cuyas sumas se pasan de lo normal, según el mercado privado, o aquellos depósitos que son para las unidades del propietario no asistidas.

P. ¿Quién elige y somete los arrendatarios a una investigación de antecedentes?

R. Aunque el Housing Authority determina la elegibilidad de una familia para el programa, el propietario debe aprobar el arrendatario como un inquilino satisfactorio. El Housing Authority sabe cuando el propietario ha aprobado a una familia cuando se remite el formulario llamado, la Petición para la Aprobación de Alquiler.

Es la responsabilidad del propietario a someter la familia potencial a una investigación de antecedentes antes de alquilar sus unidades. Los propietarios deben de:

Considerar el curriculum de la familia en lo que concierne:

• Los pagos al alquiler y a los servicios públicos
• El mantenimiento de la propiedad
• El respeto dado hacia los derechos de los otros vecinos a gozar sus hogares.
• La participación en actividades delictivas relacionadas a las drogas u otra delincuencia que pone en peligro las vidas, la seguridad, y la propiedad de los demás.
• La conformidad a las otras condiciones esenciales del arrendamiento.

Somete la familia a una investigación de antecedentes

• Cuando un inquilino potencial le contacta; evalúalo como evaluarías cualquier otro inquilino.
• Asegúrase que sus estándares para la selección de arrendatarios estén basados en la objetividad y con respecto al comercio: es decir, basados en pasados incidentes de impagos, de daño a las propiedades, o de alborotos con otros vecinos.
• Los propietarios deben de aplicar los mismos estándares para la selección de arrendatarios a todas las familias que soliciten, sean inquilinos potenciales de la Sección 8 o no. La selección no se puede basar en la etnicidad, el color de la piel, la edad, la religión, el sexo, el estatus familial, la incapacidad, o en ningún otro factor discriminatorio.
• El Housing Authoriy no evalúa a las familias como inquilinos satisfactorios. Eso es el deber del propietario.

P. ¿Pueden los Arrendadores desahuciar un arrendatario que participa en la Sección 8?

R. Durante el periodo de arrendamiento, el arrendador solo puede romper el contracto si:

• Hay violaciones serias y continuas en contra los términos y condiciones del arrendamiento, incluyendo, pero no limitado a, el impago o falta de otros pagos indicados en el contrato de arrendamiento.
• Hay violaciones en contra una ley federal, estatal, o local que impone la obligación del arrendatario sobre el uso o la ocupación de la unidad o de la propiedad.
• Otras razones válidas, como lo siguiente:

Falla por parte de la familia de aceptar un arrendamiento nuevo o revisado.

• Pasados incidentes donde la familia alborota a los vecinos, daña la propiedad, o vive de un modo que resulta en el daño de la unidad o el local.
• El deseo del propietario a vivir en la unidad personalmente o dejar a su familia vivir en ella, o el deseo a usar la unidad para propósitos no-habitacionales.
• Razones económicas o que corresponden al negocio, como la venta de la propiedad, la renovación de la unidad, o el deseo de arrendar la unidad a un precio más alto.
• El propietario no puede romper el contracto por “buena razón” durante el periodo inicial del arrendamiento a menos que la causa es algo que la familia hizo o fallo de hacer. A finales del periodo inicial o a finales de cualquier periodo siguiente y definido, el propietario puede terminar con el contracto de arrendamiento sin causa alguna.

P. ¿Quién es responsable por los impagos y los daños a la unidad hechos por los arrendatarios?

R. Debe de tratar sus inquilinos como trataría cualquier otro y hacerlos cumplir con su contracto de arrendamiento. Su cooperación es esencial para que el Housing Authority pueda servirle a usted y a cualquier familia que seleccione como inquilino. Favor de notificarnos si un inquilino ha violado el contracto de arrendamiento y asegura de darnos una copia de cualquier aviso que haya dado a su arrendatario, o una copia de aquellos avisos que haya recibido del tribunal.

P. ¿Puede un propietario vender una propiedad ocupado por un arrendatario de la Sección 8?

R. Como previsión en el contracto del HAPA, el propietario no puede dar el contracto a un nuevo propietario sin el consentimiento escrito del Housing Authority. Por consiguiente, debe notificarnos si ha puesto la propiedad por venta en el mercado.

Su representante del Housing Authority le dará un formulario a rellenar si el título o si la gerencia de una propiedad cambia. Esté preparado para dar toda la información relevante que se requiere para documentar el cambio.

P. ¿Cuáles términos debo de saber?

R. El Alquiler de Familia al Propietario: La suma del pago mensual debida por una familia que sirve como el alquiler para el propietario en un programa de la Sección 8.

El Alquiler Bruto: La suma total del alquiler al propietario más cualquiera otra provisión por los servicios públicos. Si el arrendatario no paga por los servicios públicos el alquiler bruto iguala el alquiler al propietario.

La Cabeza de Familia: La persona que asume la responsabilidad legal y financiera de la familia y cuyo nombre se encuentra en la solicitud para la vivienda como “la cabeza de familia.”

El Pago de Asistencia para la Vivienda (HAP): El pago de asistencia mensual dado por el Housing Authority.

El Contracto HAP (Pago de Asistencia para la Vivienda): Un acuerdo escrito entre el Housing Authority y el propietario con el propósito de proporcionar los pagos de asistencia para la vivienda al propietario de parte de una familia elegible.

Los Estándares de Calidad de Viviendas (HQS): Los estándares mínimos propuestos por el HUD para las viviendas que están asistidas financieramente, bajo el programa de la Sección 8.

El Local: El edificio o complejo de apartamentos donde se encuentra la unidad, incluso las áreas comunes y el terreno propio.

El Alquiler Razonable: un alquiler al propietario que no cuesta más que:
1) El alquiler cobrado para aquellas unidades comparables y no-asistidas que se encuentran en el mercado privado.
2) El alquiler cobrado por el propietario para una unidad comparable no-asistida que se encuentra en el mismo edificio en el mismo local.

El Alquiler al Propietario: El alquiler mensual debido al propietario según el contrato de arrendamiento. El alquiler al propietario incluye los pagos por servicios, por el mantenimiento, y por servicios públicos proveídos por el propietario de acuerdo con el contrato de arrendamiento.